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任意売却・競売でよくあるご質問

任意売却に関してよくあるご質問
任意売却って?
  任意売却とは、競売の前にご自身の意思で不動産を売却することです。
住宅ローンやローンが支払えない…支払いが滞納している…等々で、保有している不動産に「差押」が入り、「競売」になってしまいそうな(なっている)場合に、債権者と交渉し、合意を得てから保有している不動産を売却することをいいます。
 
任意売却と競売はどう違うの?
  競売とは、ローンが支払えないことにより現在保有している不動産が、所有者の意向に関係なく、売り渡されていくことです。もちろん現在入居中であっても、競売落札後は所有者であっても占有者として追い出されてしまいます。任意売却は所有者の意向をある程度反映した形で、本人と買主が売買の交渉をする、通常の不動産取引です。
 
任意売却にかかる費用は?
  基本的には所有者が負担する費用はございません。
例えば、滞納している税金関係や、マンションの場合なら滞納している管理費・修繕積立金、売却の際に発生する業者に支払う仲介手数料等は、任意売却の際の「売買代金」から清算されます。
 
momotarou不動産への相談料はいくら?
  momotarouへの相談料は、無料です。
弁護士事務所ですと、30分毎に相談料金が5,000円かかるというところもありますが、当社は住宅ローンをはじめとする任意売却、競売を避ける方法などについては何回でも相談料は一切かかりません。安心してご相談ください。
 
任意売却をした場合、ローンや住宅ローンを払わなくていいの?
  例えば、売却した不動産の金額が債務金額を上回っている場合は「ローン完済」という形で終了できますが、所有している不動産を売却した金額でローンが完済できなければ住宅ローンは残ります。但し、競売で落札される場合よりも、任意売却で所有不動産を売却した方が「高値」で売却できる場合が多いので、任意売却の方が住宅ローンの残債が減ります。また、リスケ(返済計画の立て直し)を行い、現在の収入支出を考慮して支払いを行う場合が多いです。
 
任意売却のメリット・デメリットは?
  任意売却の場合の「メリット」は、「エンドユーザー」が購入する場合がほとんどなので、競売で落札されるより「高値」で売買できる場合が多いようです。
よって、ローン残債額が競売で売却されるより減ることになります。
よって、通常で売買される時のように「退去」もスムーズに行うことが可能です。
「デメリット」は、(これは競売の時と同様ではあるのですが…)数年間はローンや住宅ローンの借入ができなくなります。
 
すでに「競売」になっているのですが…
途中で「取り下げ」は可能ですか?
  競売手続きをしている「債権者」に「新たな返済計画」を提案して、合意を得られれば競売の取り下げが可能です。
 
競売の取り下げはいつまでいけるの?
  開札期日の前日まで
競売「開札」後でも落札者の同意を得られれば可能は可能ですが、スムーズに「競売」の取り下げを行いたい場合、競売の開札期日の前日までとなります。
但し、債権者に「取り下げ同意」を得たり、「値段交渉」等行わなければなりませんので出来る限り早めの取り下げ手続開始をおすすめします。
 
競売開始通知が来たのですが、どうすれば?
このまま住んでいられるの?
  可能といえば可能ですが・・・
取り敢えず早めに弊社にご相談ください。
 
自分の家の謄本を見たら「差押」と記載されているのですが…差押とは何ですか?
  ローンの支払いがある一定期間滞ると、債権者が競売開始を申し立てます。
そうするとその時点で不動産に設定される登記です。
所有不動産が「差押」られると、所有者は債権者の同意なく不動産を自由に処分できなくなります。
 
転職、リストラ、給与減等で…住宅ローンの支払いが大変なのですが、 どうしたらいいの?
急場しのぎでクレジットカード借入やキャッシング等で多重債務者になるかも(なっている)
  ローン支払いに不安が出た場合に速やかにご相談ください。
殆どの方が「ローン」が滞納し始めてから「どうしよう!?」となるのですが、一番適切なのは転職やリストラ、給与減により「このままではローンが滞ってしまう可能性」がでた場合に、速やかに弊社のような専門会社に一度相談されることです。 中には「競売」や「任意売却」しなくても済む場合もあるとは思うのですが、「ローンが既に6ヶ月滞納している…」とか「多重債務者」になってからでは選択肢がガクンと減ります。 取り敢えず、ローン支払いに不安が出た場合に速やかにご相談ください。
 
でも、住宅ローンを払うことが困難になってきた事を相談しにくくて…。
  状況が悪化し最悪のケースを免れるためにも…
転職やリストラ・・・給与減により、住宅ローンが払えなくなっている(払えなくなる可能性がある)という相談は誰しも言いにくいことではあります。
しかし、「既にローンが6ヶ月滞納している」よりは「このままでは滞納してしまう可能性が…」という相談の方がいろんな選択肢があるはずです!
状況が悪化し最悪のケースを免れるためにも早い段階でまずはご相談されることをお勧めいたします。
 
住宅ローンを払い続けることが厳しいのですが、どうすればいいですか?
  状況が悪化し最悪のケースを免れるためにも…
転職やリストラ…給与減により、住宅ローンが払えなくなっている(払えなくなる可能性がある)場合、何もしなければ通常は、ローンを貸している債務者は「期限の利益を失い、一括弁済しなさい」という督促状が送られてきます。
その後、抵当物件に競売開始決定の登記が付き期間入札に入ります。
状況が悪化し最悪のケースを免れるためにも早い段階でまずはご相談されることをお勧めいたします。
 
裁判所から諸々の通知が届くと、任意売却はできないのですか?
  大丈夫です。まだ間に合います。しかし、できるだけ早めのご相談をおすすめします。
現段階では入札に備え裁判所で情報が告示されている段階です。基本的に競売の入札が始まるまでは、取り下げも可能ですし、できるだけ早めの相談をおすすめします。
 
裁判所から“担保不動産競売開始決定通知"が届きました。
  6カ月程度しか猶予はありません。
裁判所から競売開始決定通知が来ますと、間もなく調査官が訪れ住宅の調査を行い、裁判所にて情報公開が行われ、競売入札が行われます。競売開始決定通知が届いてから家を明け渡すまで、6ヶ月程度しか猶予はありません。できるだけ早めの相談をおすすめします。
 
住宅ローンが払えず、銀行からの督促状が届きました。
  競売の申し立てへと進んでしまいます。
そのまま放置しておくと、銀行から債権回収会社に債権が譲渡され、競売の申立てへと進んでしまいます。まずはお早目にご相談いただくことをお勧めします。
競売に関してよくあるご質問
 
競売とは?
  金融機関等から金銭を借りる際、その担保として所有不動産を提供します。
提供された不動産には、抵当権が設定登記されます。
その場合に、何らかの理由により、返済が滞ってしまった場合には金融機関等(債権者)はその抵当権を実行し、裁判所に申立てをします。
その申立てにより、強制的に不動産が売却されることで、債権者はその売却代金を受取ります。この手続きのことを言います。
 
住宅ローンを何ヶ月滞納すると、自宅が競売にかけられますか?
  滞納して1〜3ヶ月間は、手紙による督促が来ます。一般に6ヶ月が過ぎると、保証会社に代位弁済されます。以後は保証会社が債権者となるので、保証会社と話し合いを行うことになります。競売の申し立ては、その後になることが多いです。
 
銀行から自宅を競売にかけると言われました。
回避方法は?
  任意売却という方法があります。どちらも自宅を手放すことになりますが、任意売却の方が高値で売却できるのでローンの整理には有利です。どの道を選ぶかは、不動産屋や専門の業者に相談して決めた方がいいでしょう。
 
競売にかかると、近所の人に知られますか?
  自宅を競売にかけられると、新聞やチラシに掲載されたり、不動産業者が訪問してきたりします。そのため近所に知られる可能性は、非常に高いです。ただ任意売却なら一般の販売と同じ形になるので、あまり惨めな思いはしないでしょう。
 
競売になってからも任意売却できるの?
  債権者と話し合って合意することで、可能となります。任意売却で処分したいのなら、早めに行動することが大事です。
 
競売後、落札者に立退き料(引越し代)を請求できますか?
  落札者にすれば、早く家を明け渡して欲しいのは当然です。交渉次第で引越し代をもらえるケースがあります。しかし落札者が頑として拒否した場合、あなたは引越し代がなくても家を出て行かなければならなくなります。
 
落札後も立退きを拒否して住み続けたらどうなるの?
  強制代執行によって、家財道具は全て裁判所の執行官と運送屋によって持ち出されてしまいます。同時にあなたも立退きを命じられ、鍵も変えられます。もう諦めるしかありません。その家に入ろうとしたら、不法侵入で逮捕されるので注意してください。
 
競売で落札された家を買い戻せますか?
  買い戻すことは可能ですが、金額的に大変かもしれません。なぜなら落札者は落札価格に利益分をプラスした金額を提示してくるからです。
 
競売で落札されなかったら、どうなるの?
  競売にかかっても落札されるまで住み続けることができます。最初の競売で落札されなかった場合は、特別売却といって希望者に先着順で売却することになります。それでも物件が売れ残った場合は、価格を下げて再競売になります。